プライバシーポリシーについて不動産登記の位置づけ ―――――― しないとどうなるの？
不動産登記とは、不動産（土地・建物）にまつわる物理的現況(表題登記)や権利関係（権利の登記）について、だれにでも見られるようにするために行う手続きのことをいいます。私ども司法書士事務所におきましては、権利関係に関するものを取り扱います。
権利に関する登記は、不動産について権利が発生したり・内容が変わったり・消えてしまったりした場合にすることができます。また、商業登記や表題登記と異なり、権利に関する登記には法律上の申請義務はありません。
ではなぜ、する必要があるのか。以下のような理由があります。
不動産登記を行う事で得るメリット
- 一人一人が不動産に関する権利関係（誰が所有者かなど）を明確にすることにより、
お互いに取引の安全と円滑を図ることができる。（売買のときなど） - 登記を受けることにより、登記簿に記載されていることを原則としてだれに対しても
主張することができる。（二重譲渡があったときなど） - その保有する資産（不動産）に関する情報を、
官公署（法務局）発行の書類（不動産登記簿謄本）という形で提供することができ、
証明のための、あるいは信用を得るための手段となる。（銀行からの借り入れの時など） - 登記することで法律上の効果が発生する場合には、
その効果発生の利益を享受するための手段となる。（一部の担保権の登記など）
売買・贈与について
不動産について、売買や贈与があったときは、「所有権の移転登記」をすることができます。
一般に不動産の「名義変更」と呼ばれるものは、この「所有権の移転登記」をさします。
しかし、登記をしなくても所有権は移転します。登記はあくまで任意なのです。
それでも、売買や贈与があった時には、ぜひ登記をしていただきたいのです。
というのには、以下のようなことが考えられるからです。
仮に売主のＡさんが、まず買主のＢさんに不動産を売り、その後でこっそり同じ不動産をＣさんにも売り払ったりした場合、一体どちらのものになるのでしょうか？
答えは明快です。ＢさんかＣさん、どちらか先に登記を申請した方が権利を取得します。
こういう関係になることを、「対抗関係」とよびます。対抗関係になったら、原則として、
登記の早い者勝ちとなるのです。それはすなわち、
登記を放っておけば、誰かに先を越される危険性があることを意味します。
では登記さえさっさと済ませれば絶対に安心なのか？というと、さらに以下のようなことも考えられます。
仮に売主のＡさんが買主のＢさんに円満に不動産を売ったとします。Ｂさんはすかさず登記を申請し、無事名義も変わりました。しかし後日、売主のＡさんには売却権限がなかったことが発覚。こんなとき、果たしてＢさんは「これは自分の不動産だ」といえるのでしょうか？
答えは残念ながら「ＮＯ」です。確かにＢさんは登記をしましたが、偽の売主や偽の代理人・代表者、何ら権限のない人から不動産を買ってしまうと、その権利を主張することはできません。さらには成年後見を受けている方や未成年者の場合だと、後で売買契約を取り消されたりする可能性があります。たとえ登記をした場合でも同じことです。
権利を主張したいところですが、登記にはそこまでの効力はないんです。
また、このような場合、既に支払った代金が戻ってくる保証はどこにもありません。
このほかにも、「登記を申請はしたが内容が間違っていた」、なんてこともあり得ます。
登記を申請しさえすればそれでよい、とはいいきれません。
日々の不動産の取引の多くは問題なく行われていますが、その中で、
このように様々な落とし穴がぱっくりと口をあけているのも事実なのです。
なぜお客様に、わざわざ私ども司法書士事務所へ、登記をご依頼をしていただきたいのか
それは時間や労力の無駄を省くことはもちろん、なにより、不動産取引にまつわる不安を取り除きあるいは危険を回避することによって、その「権利の動き」を、より確実なものとするためなのです。
また、それに対して報酬をお支払いいただくことは、まさに、お客様に安心や安全をお買い上げいただくことに他ならないのです。
相続の登記 ―――――― ２つの役割と相続人の方にもたらす恩恵とは
相続の登記について
ある人が亡くなると、その瞬間、そのすべての財産や借金が相続人の方に帰属することになります。もちろん不動産も例外ではありません。
「相続の登記」とは、一般に相続による名義変更と呼ばれるものです。これはあくまで任意のものですが、それでも相続の登記をご検討いただきたい理由があるのです。
相続の登記には大きく分けて２つの役割があります。
其之壱 予防的機能
紛争の予防
紛争の予防には、遺言を残すことが最も確実です。
しかし、いつも遺言が残っているとは限りません。そこで、遺産分割です。
遺産分割とは・・・
相続された財産は原則として相続人みんなのものです。それを、相続人全員で話し合い、だれがどの財産をもらうのかを決めることを遺産分割といいます。
ところで、遺産をめぐっては、たとえば、相続人の一人が勝手に不動産を処分してしまったり、あるいは、一度遺産分割をしたのにもかかわらず後から「やっぱりこの土地は渡せない」と異を唱えてきたり…といろいろなことが考えられるでしょう。
しかし、早期の遺産分割によって権利関係を確定し、早期の相続の登記によって誰に対してもそれを主張できる状態を作り出すことで、将来にわたる紛争を予防することができるのです。
細分化の防止
相続には法定相続分と呼ばれるものがあります。
たとえば夫婦２人と子供２人のご家族でお父さんが亡くなったと仮定すると、その法定相続分は、お母さんは２／４、お子さん２人は各１／４ずつとなります。もちろん、不動産をこの法定相続分の割合のままで相続の登記をすることはできます。
しかし、想像してみてください。
２人のお子さんが将来亡くなってさらにそのご家族に不動産が相続され、さらにまたそのご家族が亡くなって・・・・・・相続はこれ１回きりではないのです。
不動産を延々と法定相続分で分け続けるとどうなるのか。
権利の細分化を招き、そうなったら処分もままなりません。
結局は後の世代に負担をかけることになるのです。
実際多くの場合、Ａ不動産を兄がＢ不動産を弟がというように、遺産分割によって、相続人のうちどなたかお一人がその不動産を相続されています。
もちろん、遺産分割だけしても他の相続人の方や第三者に先に登記をされてしまえばそれまでです。
このように、早い段階できちんと遺産分割をしたうえで、相続の登記まであわせて完了することによってはじめて、後に禍根を残さない相続となるといえるのではないでしょうか。
其之弐 橋渡し的機能
たとえば、こんなことはないでしょうか。
・相続した不動産を売りたい
・相続した不動産を担保に入れたい
・故人が残した借金を完済したので、抵当権の登記を外したい
こんなとき、次のステップへ進む前提として、相続の登記を行う必要があります。
相続した不動産を売るのも担保に入れるのもご自分が所有者であることを証明しなければなりません。また、借金完済前に相続が開始すれば、抵当権の登記を外すより先に、相続の登記が必要になります。
いかがでしょうか。遺産に関する話し合いは、うやむやになる前にきちんとされることを強くお勧めします。登記の話だけではありません。たとえば、仮に相続人のうちのお一人が故人の預貯金を相続されることになったとして、その払い戻しの際には、金融機関から遺産分割協議書を求められることが多いことから言っても、同様なのです。
その他の登記
いま世間ではＤＩＹなる言葉がはやっております。登記申請も一般の方がご自分でできるものと難しいものが御座います。場合によりますが、たとえば、抵当権抹消登記も前者に含まれます。
登記をご依頼されるかどうかのご判断は、時間と労力、予算、何より確実性といった様々な要素に由来するかと思われます。これらに加えご自分でできるかといった等、登記に関するお悩みがおありでしたら、ぜひ一度当事務所へご相談ください。
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